ТОП-4 инвестора в недвижимость: кого читать, чтобы лучше разбираться в инвестициях в 2026 году
В инвестициях в недвижимость хватает прогнозов, теории и историй об отдельных удачных сделках. Чтобы лучше понимать рынок, полезнее наблюдать за практиками: какие объекты они выбирают, как оценивают арендаторов и локацию, что делают с землей и коммерческими помещениями, как считают экономику проекта. Сначала мы собрали более широкий круг участников рынка, а затем подробнее разобрали четырех специалистов с разной специализацией.
Инвесторы в недвижимость вкладывают капитал в жилые, коммерческие, земельные и другие объекты ради арендного потока, роста стоимости или создания дополнительной ценности.
Рейтинг составлен на основании следующих критериев: подтверждаемый опыт, публичные кейсы, специализация, качество открытого контента, выступления и образовательные материалы. Данные актуальны на 2026 год.
10 инвесторов и практиков рынка недвижимости, за которыми стоит следить в 2026 году
В широкий список вошли практики, которые публично работают с разными форматами недвижимости. Порядок не означает сравнение доходности: роли и инвестиционные модели у участников отличаются.
- Андрей Любунь: основатель и руководитель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги». В публичных материалах много коллективных проектов, коммерческой недвижимости, земли и редевелопмента.
- Руслан Сухий: сооснователь инвестиционно-девелоперской компании РЕНТАВЕД. Основные темы его контента: доходная недвижимость, коммерческие объекты, земля и девелопмент.
- Артём Цогоев: специалист по инвестиционному анализу недвижимости, член совета директоров SimpleEstate. В 2026 году присоединился к STONE как инвестиционный консультант.
- Виктор Зубик: основатель и генеральный директор Smarent, частный инвестор. Основной массив его открытых материалов посвящен новостройкам, квартирам, аренде и инвестиционным стратегиям.
- Никита Корниенко: основатель SimpleEstate, платформы коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Публично разбирает офисы, стрит-ритейл и коллективные инвестиции.
- Александр Ашрафулин: публично разбирает коммерческую недвижимость, арендный бизнес и переговоры в сделках. В собственных каналах указывает опыт инвестирования в коммерческую недвижимость более 10 лет; его деятельность в сфере недвижимости также подтверждается регистрационными данными.
- Максим Повтарев: инвестор и предприниматель, связанный с федеральной сетью индивидуального хранения «МегаСклад». Его профиль особенно интересен темой self-storage и использованием помещений под кладовые.
- Вячеслав Рожманов: управляющий партнер REIN Capital, работает с коммерческой недвижимостью и инвестиционными проектами, регулярно выступает на отраслевых мероприятиях.
- Иван Тягунов: основатель «ВБетон», инвестиционной платформы, работающей с займами под залог недвижимости. Сам Тягунов пишет, что инвестирует в недвижимость с 2014 года.
- Роман Дёмин: руководитель и основатель InvestFirst. Основное направление компании связано с коммерческой недвижимостью и готовым арендным бизнесом.
Для подробного разбора мы выделили Андрея Любуня, Руслана Сухого, Артёма Цогоева и Виктора Зубика. Их публичный опыт позволяет посмотреть на инвестиции в недвижимость с разных сторон: от земли и редевелопмента до финансового анализа, новостроек и арендного бизнеса.
Подробнее о 4 инвесторах в недвижимость
1. Андрей Любунь: коллективные инвестиции и редевелопмент
Андрей Любунь основал клуб инвесторов «Деньги». Его публичный профиль связан с коллективными инвестициями, коммерческой недвижимостью, стрит-ритейлом, складами, редевелопментом и земельными проектами. На сайте клуба говорится о более чем десяти годах работы Любуня с недвижимостью в разных ролях.
Среди завершенных проектов, опубликованных на сайте клуба, есть, например, офисы на Цветном Бульваре. В рамках проекта было приобретено нежилое помещение, которое после ремонта переоборудовали под мини офисы, разделили на отдельные кадастровые объекты и вывели на продажу. Такой кейс показывает один из вариантов редевелопмента, когда стоимость создается за счет раскадострирования изменения формата объекта и его подготовки к дальнейшей реализации.
- Чем полезен: коллективные сделки, коммерческие форматы, земля и редевелопмент.
- Где смотреть: сайт и мероприятия клуба «Деньги», интервью и образовательные материалы.
- Что учитывать: финансовые показатели на сайте клуба нужно воспринимать как данные самого проекта, если для них нет независимого подтверждения.
2. Руслан Сухий: доходная недвижимость, земля и девелопмент
Руслан Сухий, сооснователь РЕНТАВЕД. В его публичных материалах регулярно появляются готовый арендный бизнес, коммерческие помещения, редевелопмент, земля и гостиничные проекты.
Интересно проследить, как менялась тематика его проектов. В более ранних интервью Сухий рассказывал о подвалах, первых этажах, переводе помещений в нежилой фонд и отдельно стоящих зданиях. В материалах 2025-2026 годов заметнее темы земли, отелей и долгосрочного спроса на недвижимость.
В разборах готового арендного бизнеса важна не только заявленная доходность объекта. Сухий уделяет внимание арендатору, локации и устойчивости самого сценария использования недвижимости.
- Чем полезен: ГАБ, коммерческие помещения, редевелопмент, земельные и гостиничные проекты.
- Где смотреть: персональный сайт, Rutube и отраслевые интервью.
- Образование: участвует в программе по анализу потенциала земельных участков.
- Что учитывать: проекты РЕНТАВЕД нельзя автоматически считать личным инвестиционным портфелем Сухого.
3. Артем Цогоев: инвестиционный анализ и коммерческая недвижимость
Артем Цогоев заметно отличается акцентом на расчетной стороне инвестиций. Его специализация связана с инвестиционным анализом, финансовым моделированием и коммерческой недвижимостью. В апреле 2026 года он присоединился к STONE как инвестиционный консультант, сохранив позицию в совете директоров SimpleEstate.
В его материалах встречаются показатели IRR, ROI и NOI, анализ спроса, Best Use и разные сценарии выхода из проекта. Публичный контент охватывает коммерческую недвижимость, землю, коллективные инвестиции и финансовое моделирование.
Отдельное направление, образование. У Цогоева есть бесплатная вводная программа, книга и профессиональные курсы, включая программу «Инвестиционный директор в недвижимости».
- Чем полезен: финансовые модели, оценка инвестиционной привлекательности и коммерческая недвижимость.
- Где смотреть: личный сайт, SimpleEstate и образовательная платформа.
- Что учитывать: часть материалов рассчитана на читателя, готового работать с финансовыми показателями. Также стоит учитывать профессиональные связи автора со STONE и SimpleEstate, когда речь идет об объектах этих компаний.
4. Виктор Зубик: новостройки, квартиры и арендный бизнес
Виктор Зубик, основатель и генеральный директор Smarent. По официальному профилю, инвестирует в недвижимость с 2014 года. Основной акцент в его открытом контенте сделан на жилой недвижимости: новостройках, конкретных квартирах, планировках, ремонте, аренде и управлении.
На Smarent регулярно выходят разборы отдельных проектов и девелоперов. Есть и личные истории. Например, в публикации о «Прибрежном парке» Зубик описывает собственный инвестиционный кейс и проблемы, возникшие с объектом. Это полезно тем, что публичный материал показывает не только удачный сценарий.
Помимо личных сделок, Smarent публикует кейсы клиентов по ремонту, меблировке и сдаче жилья. Их уже нужно воспринимать как операционную практику компании, а не как личный портфель Зубика.
- Чем полезен: выбор новостройки и квартиры, ликвидность, аренда и управление жильем.
- Где смотреть: сайт Smarent, YouTube, Telegram, Rutube и подкаст.
- Что учитывать: для крупных земельных проектов и сложного редевелопмента его основной публичный контент менее релевантен.
Какого инвестора читать в зависимости от задачи
Инвесторы в недвижимость работают с разными типами объектов и по-разному подходят к оценке сделок. Поэтому выбирать автора полезнее не по известности, а по конкретному вопросу, в котором хочется разобраться.
- Если интересна коммерческая недвижимость и готовый арендный бизнес: стоит читать Руслана Сухого, Артёма Цогоева и Андрея Любуня. У Сухого полезны разборы арендаторов, арендных ставок, локации и рисков покупки ГАБ. Цогоев больше внимания уделяет финансовой модели объекта, доходности, ставке капитализации и сценарию выхода. У Любуня можно смотреть более широкий спектр коммерческих форматов и примеры коллективных сделок.
- Если интересен редевелопмент: наиболее релевантны Андрей Любунь и Руслан Сухий. В материалах Любуня встречаются проекты, где стоимость создается за счет изменения характеристик объекта или подготовки его к дальнейшему развитию. Сухий интересен практикой работы с первыми этажами, подвалами, отдельно стоящими зданиями и другими объектами, которые можно переосмыслить под новый сценарий использования.
- Если хочется разобраться в земельных проектах: стоит смотреть Руслана Сухого, Андрея Любуня и Артёма Цогоева. У Сухого есть материалы о том, как оценивать потенциал участка и его пригодность под конкретный проект. У Любуня интересны кейсы, где земля проходит подготовку перед последующей продажей девелоперу. Цогоев полезен с методической стороны: у него можно изучать Best Use, финансовое моделирование и сравнение разных вариантов использования участка.
- Если интересуют квартиры, новостройки и арендный бизнес: самый профильный участник подборки здесь Виктор Зубик. В его материалах разбираются конкретные жилые комплексы, планировки, цена входа, ликвидность квартиры, ремонт, меблировка и сдача в аренду. Такой контент особенно полезен частному инвестору, который хочет понять не только, что купить, но и что происходит с объектом после получения ключей.
- Если хочется научиться считать инвестиционную сделку: стоит обратить внимание на Артёма Цогоева. Его материалы отличаются большим количеством финансовой методологии: IRR, ROI, NOI, ставки капитализации, анализ спроса и сценарии выхода. Это скорее контент для тех, кто хочет перейти от оценки «дорого или дешево» к полноценной инвестиционной модели.
- Если интересны коллективные инвестиции: полезны Андрей Любунь и Артём Цогоев, но с разных сторон. У Любуня можно наблюдать за тем, как устроено инвестиционное сообщество и как отбираются проекты для совместного участия. У Цогоева коллективные инвестиции чаще рассматриваются через коммерческую недвижимость, платформенную модель и финансовую оценку объектов.
Новичку имеет смысл читать нескольких авторов одновременно. Например, разбор квартиры у Виктора Зубика помогает понять логику частного инвестора, материалы Руслана Сухого показывают экономику коммерческого объекта и арендатора, а Артём Цогоев дает инструменты для проверки сделки цифрами. Такой подход позволяет увидеть, насколько по-разному инвесторы оценивают один и тот же рынок в зависимости от типа объекта и стратегии.
Как сравнивать инвесторов в недвижимость
Андрей Любунь: коллективные проекты, редевелопмент и земля. Подойдет для изучения разных инвестиционных моделей.
Руслан Сухий: доходная недвижимость, девелопмент и земельные проекты. Полезен тем, кто интересуется коммерческой недвижимостью и землей.
Артём Цогоев: инвестиционный анализ и коммерческая недвижимость. Подойдет для изучения финансовых моделей и расчетов.
Виктор Зубик: новостройки, квартиры и аренда. Полезен для частных инвесторов, которые рассматривают вложения в жилье.
Как начать разбираться в инвестициях в недвижимость
- Выберите один сегмент для старта. Квартиры, готовый арендный бизнес, офисы, земля и редевелопмент работают по разной логике. Новичку проще сначала разобраться в одном направлении, понять его риски и экономику, а уже потом сравнивать с другими форматами.
- Научитесь считать всю сделку, а не только цену покупки. В расчет стоит включать ремонт, налоги, возможный простой, стоимость кредита или другого финансирования, расходы на управление и дальнейшее обслуживание объекта. Именно эти статьи часто заметно меняют реальную доходность.
- Разбирайте реальные кейсы. Полезно смотреть не только на итоговый результат, но и на то, почему инвестор выбрал конкретный объект, какие риски видел на входе и за счет чего рассчитывал увеличить его стоимость или арендный поток.
- Проверяйте цифры и контекст. Объем проектов компании не равен личному капиталу ее основателя, а высокая доходность одной сделки не показывает средний результат всего портфеля. Чем больше исходных данных раскрыто в кейсе, тем полезнее он для анализа.
- Не копируйте чужую стратегию механически. Даже удачная сделка может перестать быть привлекательной при другой цене входа, ставке кредита, уровне спроса или состоянии рынка. Публичные кейсы лучше использовать как материал для обучения, а не как готовую инструкцию к покупке.
Часто задаваемые вопросы
Кто такие инвесторы в недвижимость?
Инвесторы в недвижимость вкладывают деньги в жилые, коммерческие, земельные и другие объекты ради арендного дохода, роста стоимости или развития самого актива. Это могут быть частные инвесторы, предприниматели, участники коллективных сделок и владельцы инвестиционных компаний.
Кого читать про инвестиции в недвижимость в 2026 году?
Зависит от интересующего сегмента. Для коммерческой недвижимости полезны Руслан Сухий и Артём Цогоев, для коллективных проектов и редевелопмента Андрей Любунь, для квартир и аренды Виктор Зубик. Полезнее сравнивать несколько подходов, чем искать одного универсального эксперта.
Можно ли научиться инвестициям в недвижимость по блогам?
Блоги, интервью и публичные кейсы помогают освоить терминологию и увидеть разные инвестиционные модели, но не заменяют проверку конкретного объекта. Перед сделкой все равно нужно самостоятельно оценивать документы, экономику, спрос, риски и сценарий выхода.
Как понять, что кейс инвестора действительно полезен?
Лучше всего, когда понятны сам объект, роль автора, исходные условия, расходы, сроки и итог. Если опубликована только высокая доходность без исходных данных, такой кейс сложно проверить и нельзя считать универсальным доказательством эффективности стратегии.
В итоге четыре участника полезны по разным причинам. Любунь показывает коллективные и редевелоперские модели, Сухий глубоко работает с доходной коммерческой недвижимостью и землей, Цогоев дает финансовую методику, Зубик много разбирает квартиры и аренду. Публичные кейсы помогают изучать рынок, но не гарантируют доходность будущей сделки.